Tout savoir sur le contrat d’assurance immeuble pour une copropriété
L’assurance copropriété est un contrat qui permet de couvrir les parties communes de l’immeuble. Depuis 2014, la loi Alur le rend obligatoire. Que couvre cette assurance, et quelles sont les garanties minimales à souscrire ? Quelle est la différence entre une assurance responsabilité civile et une assurance multirisque ? Le point avec Galian.
Tout savoir sur l’assurance copropriété
La loi Alur du 24 mars 2014 rend l’assurance obligatoire pour les copropriétés. Ces dernières doivent s’assurer a minima au titre de la responsabilité civile, afin de couvrir les victimes en cas d’éventuels sinistres qui impliqueraient les parties communes de la copropriété.
En parallèle, tous les copropriétaires sont aussi tenus de s’assurer dans les mêmes conditions, avec une garantie responsabilité civile.
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Assurance responsabilité civile et assurance multirisque : quelles différences ?
Conformément à la loi, seule l’assurance responsabilité civile collective est obligatoire pour un immeuble. C’est elle qui permet d’indemniser les tiers en cas de dommages. Cependant, pour couvrir l’immeuble en cas de dégâts suite à un incendie, un vol ou un dégât des eaux, par exemple, l’assurance multirisque est fortement conseillée. C’est un contrat complet, qui inclut également la responsabilité civile, mais qui apporte plus de garanties. Le règlement de copropriété peut en revanche rendre l’assurance dégâts obligatoire.
La responsabilité civile collective ne doit pas être confondue avec la RC individuelle de chaque copropriétaire. Lorsqu’un sinistre a pour origine un logement ou un habitant de ce dernier, c’est l’assurance responsabilité civile du logement en cause, souscrite par le propriétaire ou par le locataire, qui indemnise les victimes.
Les garanties couvertes par l’assurance copropriété
L’assurance responsabilité civile permet de couvrir tous les dégâts causés par les parties communes – combles, toit, murs, escaliers, etc. – à un tiers. Par exemple, elle peut intervenir si l’agent d’entretien glisse dans les escaliers. La RC peut également être sollicitée si une personne en charge de l’immeuble est à l’origine d’un incident. Par exemple, si le gardien endommage par inadvertance la voiture d’un résident lors de l’exercice de ses fonctions.
Le contrat multirisque va plus loin, et étend la protection aux dégâts qui touchent directement l’immeuble. Il inclut des garanties de base : incendie, dégâts des eaux, vol, vandalisme, etc. Il est possible d’ajouter des options en fonction des besoins de la copropriété. Parmi les garanties supplémentaires, on retrouve par exemple la perte de loyers, la prise en charge des honoraires d’experts, la protection juridique ou encore les frais d’hébergement.
En cas de sinistre en lien avec une partie commune, c’est au syndic d’effectuer la déclaration à l’assurance de copropriété. Attention : dans une partie privative, cette assurance ne fonctionne pas. C’est alors au propriétaire ou au locataire du logement privatif en question de déclarer le sinistre.
Souscription d’une assurance immeuble : comment ça marche ?
L’assurance copropriété doit être souscrite par le syndic. Avant de signer le contrat, il est important de demander plusieurs devis et de les comparer. À savoir que la tarification dépend de plusieurs critères : les risques à couvrir, la superficie de l’immeuble, l’historique des sinistres, etc. Le tarif évolue aussi en fonction des éventuelles franchises à payer. La franchise correspond à un montant systématiquement à la charge de l’assuré. Plus cette franchise est basse, et plus les cotisations grimpent en conséquence. Il faut également bien vérifier les plafonds de garantie et les exclusions.
Il n’y a pas besoin de convoquer une assemblée générale pour valider la souscription, la simple soumission au conseil syndical est suffisante. Cependant, il est toujours possible de revenir sur cette décision lors de l’AG.
Le paiement de l’assurance de la copropriété est divisé entre les différents copropriétaires, en fonction de leurs tantièmes, et intégré dans les charges.
Quant à la RC individuelle, chaque copropriétaire choisit son propre contrat et s’acquitte intégralement du paiement de la prime.
Qu’est-ce que la convention IRSI
La convention IRSI est un accord conclu entre les compagnies d’assurances. Son objectif est de simplifier les démarches pour les copropriétés en cas d’incendie ou de dégât des eaux. Cette convention concerne uniquement les sinistres dont les réparations ont un montant maximum de 5 000 €. Elle fixe des règles claires :
· Si l’incendie ou le dégât des eaux a lieu dans un logement privatif, l’assurance de l’occupant gère l’indemnisation.
· Lorsque la valeur des dégâts ne dépasse pas 1 600 € HT, l’assureur gestionnaire prend intégralement en charge l’indemnisation. Entre 1 600 et 5 000 €, il indemnise les victimes, mais il peut exercer un recours contre les autres assureurs impliqués dans le sinistre.
· Le document désigne l’assureur qui devra organiser et prendre en charge la recherche de fuite.
Locataires, propriétaires : quelles assurances ?
L’assurance de l’immeuble couvre les parties communes. Chaque logement privatif doit ensuite être assuré par son occupant ou son propriétaire. Les règles diffèrent selon le statut, et plusieurs contrats sont donc possibles :
· L’assurance PNO : l’assurance propriétaire non occupant est souscrite par un propriétaire qui loue son bien.
· L’assurance locataire : un locataire doit obligatoirement assurer le logement qu’il loue, au moins au titre de la responsabilité civile.
L’assurance multirisque est très importante, même si non obligatoire, pour être indemnisé en cas de sinistre.
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