Que faire face à l’occupation illégale d’un logement ?

Vous gérez pour un client une résidence secondaire dans laquelle des squatteurs ont pris possession des lieux ? Un locataire dont le bail a expiré refuse de libérer les lieux et vous ne savez pas quoi faire ?

Au-delà de la perte du chiffre d’affaires endurée par l’agence immobilière, subir un squat pour un propriétaire est traumatisant et engendre une perte sèche, sans compter sur le fait que déloger les intrus s’avère parfois un réel parcours du combattant. Entre les conditions à respecter pour mener à bien la procédure et les frais engendrés par l’occupation illégale, mieux vaut être parfaitement renseigné.

Voici les étapes à respecter en cas d’occupation illégale d’un logement.

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SOMMAIRE

• Comment se définit l’occupation illégale d’un logement ?
• Comment réagir en cas d’occupation illégale d’un logement de moins de 48 h ?
• Comment engager une procédure judiciaire après 48 h d’occupation illégale ?
• Que faire face à l’occupation illégale d’un ancien locataire ?

Comment se définit l’occupation illégale d’un logement ?

En France, le droit de propriété est un principe fondamental régi par le Code civil. Malheureusement, celui-ci ne permet pas au propriétaire de se prémunir du risque d’occupation illégale de son logement et encore moins d’obtenir la récupération immédiate du bien.

Le squat se caractérise par l’occupation illégale d’un local à usage d’habitation, sans l’accord du propriétaire. Cela est rendu possible par :

• Effraction (crochetage des serrures par exemple),
• Tromperie,
• Menace,
• Violence.

Ces voies de fait engendrent l’occupation sans droit ni titre du logement par les squatteurs, et exposent ces derniers à :

• 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende pour être entré dans le logement,
• 3 ans de prison et 45 000 € d’amende pour occuper et s’être maintenu dans le local.

Comment réagir en cas d’occupation illégale d’un logement de moins de 48 h ?

Si vous constatez l’occupation illégale malgré le soin apporté à la protection du logement, votre réactivité est primordiale pour que le propriétaire puisse reprendre possession des lieux. En effet, après 48 h d’occupation illégale par le squatteur, la procédure est plus longue et plus complexe.

Ainsi, vous devez agir vite pour constater la preuve du squat et effectuer les démarches pour une récupération rapide du logement :

• Contacter les services de police afin qu’ils interviennent sur place pour tenter de déloger les occupants pris en flagrant délit de squat (serrures ou vitres cassées par exemple) sous réserve d’une occupation depuis moins de 48 h.
• Solliciter le préfet pour mettre en demeure les squatteurs de quitter les lieux au-delà d’un délai de 48 h, seulement si l’occupation illégale a été effectuée par le biais de violence ou de menaces.

Après constatation de l’occupation illégale par un officier de police judiciaire, vous devez :

• Déposer plainte pour violation de domicile auprès du commissariat ou de la gendarmerie. Pour cela, assurez-vous d’avoir une procuration spéciale du propriétaire. Cette dernière doit préciser que toutes les conséquences liées au dépôt de la plainte seront supportées par le mandant et lui bénéficieront.
• Prouver qu’il s’agit bien du logement du propriétaire par un titre de propriété, par des factures ou par une attestation de voisinage (en cas d’impossibilité d’apporter une preuve de propriété, le représentant de l’état peut solliciter l’administration fiscale dans un délai de 72 h).
• Faire appel à un avocat ou vous faire accompagner par une protection juridique afin d’être conseillé au mieux.

Depuis la loi d’accélération et de simplification de l’action publique (dite ASAP) du 7 décembre 2020, la procédure de récupération est accélérée aussi bien pour les occupations illégales de résidences principales ou secondaires :

• Le préfet met en demeure les squatteurs dans un délai de 48 h suite à la réception de la demande.
• Il fixe un délai d’exécution ne pouvant être inférieur à 24 h.
• La décision d’expulsion doit être affichée sur le lieu du squat et en mairie.
• En cas de refus de quitter les lieux, le concours de la force publique peut être sollicité pour déloger les squatteurs.

À noter que l’évacuation forcée d’un squat peut être réalisée à tout moment de l’année puisqu’il n’y a pas de trêve hivernale pour ce motif d’occupation illégale.

Comment engager une procédure judiciaire après 48 h d’occupation illégale ?

Vous devez engager une procédure judiciaire pour parvenir à l’expulsion des occupants sans droit ni titre dans les cas suivants :

• Squat depuis plus de 48 h,
• Absence de voie de fait,
• Refus du préfet de recourir à l’expulsion (le propriétaire peut contester cette décision devant le tribunal administratif).

Dans ce cas, le recours à un avocat est fortement recommandé pour vous assister et mener à bien la procédure d’expulsion jusqu’à son terme.

L’avocat est habilité à saisir le juge des contentieux dans une procédure d’urgence dite en référé. À la suite de quoi, une convocation à l’audience ou une assignation doit être délivrée aux squatteurs par le biais d’un commissaire de justice (huissier).

Après l’audience, les occupants sans droit ni titre doivent être informés de la décision du juge par une signification. La délivrance de cette dernière fait courir un délai d’un mois durant lequel les squatteurs sont tenus de libérer les lieux occupés illégalement.

Si les squatteurs ne libèrent pas les lieux au terme de ce délai :

• Le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.
• Cet acte ne peut être assorti d’un délai supplémentaire pour les squatteurs.

Si les occupants se maintiennent dans le logement à l’issue du commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice doit demander le concours de la force publique afin de procéder à l’expulsion.

Que faire face à l’occupation illégale d’un ancien locataire ?

Que faire si un locataire se maintient dans les lieux après expiration, résiliation ou non-renouvellement de son bail ?

Ne pouvant être assimilé à un squatteur, l’ancien locataire qui se maintient dans les lieux occupe néanmoins illégalement le logement et est donc un occupant sans droit ni titre. Dans ce cas, la trêve hivernale s’applique.

De plus, la procédure diffère selon que le bail ou contrat de location soit ou non assorti d’une clause résolutoire :

• En présence de cette clause, en cas de délivrance d’un commandement de quitter les lieux infructueux par le biais d’un huissier, le propriétaire peut faire constater la résolution du bail en justice et demander l’expulsion.
• À défaut de cette clause, la procédure est beaucoup plus longue et nécessite la mise en demeure du locataire et son assignation devant le tribunal, sans garantie que le juge prononce la résiliation du bail préalable obligatoire à l’expulsion.

Ce qu’il faut retenir

Comment réagir face à l’occupation illégale d’un logement ?

• Contacter la police sans attendre afin qu’ils constatent l’occupation illégale et procèdent à l’expulsion (dans le cas d’un squat récent, inférieur à 48 h),
• Déposer une plainte auprès du commissariat,
• Faire appel à un avocat ou la protection juridique de votre assurance pour un accompagnement efficace.
   

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