Que faire en cas de détérioration immobilière ?

Temps de lecture : 5 minutes
détérioration immobilière

Vous constatez des dégradations immobilières suite à l’état des lieux de sortie ou au départ précipité d’un locataire ?

Cette circonstance traumatisante est fort heureusement marginale dans la location de logement. Pourtant, les bailleurs touchés sont souvent sous le choc en voyant leur bien dans une telle situation de détérioration. Entre les frais de remise en état et la vacance locative subie pour effectuer les travaux, la rentabilité de l’investissement locatif peut être réduite à néant et coûter de l’argent à son propriétaire.

La sélection rigoureuse du candidat locataire et la gestion du bien confiée à une agence immobilière ne peuvent préserver à 100 % de la dégradation locative.

Découvrez la procédure à suivre en cas de détérioration immobilière et les recours possibles pour s’en prémunir. Vous cherchez une protection contre la détérioration immobilière ?
Louez sereinement avec Galian

Sommaire

La détérioration immobilière, qu’est‑ce que c’est ?
Qui est responsable de la détérioration immobilière ?
Comment procéder en cas de détérioration immobilière causée par le locataire ?
           La procédure en l’absence de garantie détérioration immobilière
           La procédure en présence de garantie dégradation immobilière
Combien coûte une garantie détérioration immobilière ?

La détérioration immobilière, qu’est‑ce que c’est ?

La détérioration ou dégradation immobilière correspond aux altérations causées aux biens immobiliers et qui entraînent une diminution de sa valeur vénale.

Cette dépréciation immobilière est évaluée sur la base de 3 critères :

La perte de valeur économique de la zone géographique de situation du bien, en cas d’implantation d’un établissement nocturne bruyant dans une zone résidentielle par exemple.
L’état d’entretien du bien : au fil du temps, un logement se dégrade naturellement, dans ce cas il s’agit de vétusté. Il peut également subir des dégradations volontaires de la part de ses occupants.
L’inadéquation par rapport au marché en raison de l’absence d’équipements de confort (possibilité d’accès à internet, étage élevé sans ascenseur, etc.).

Qui est responsable de la détérioration immobilière ?

Lors de la signature de son bail ou contrat de location, le locataire s’engage à entretenir le bien loué. La loi du 6 juillet 1989, qui fixe les obligations locatives, liste les détériorations et réparations sous la responsabilité ou à la charge financière de ce dernier :

Les détériorations dues à sa négligence (laisser une casserole sur le feu et provoquer un incendie, par exemple),
Les dégâts dus à un manque de soin ou à un défaut d’entretien (impacts sur les murs, non‑remplacement des joints d’étanchéité des appareils sanitaires, etc.),
Les dégradations causées par un tiers invité dans le logement (ami du locataire, famille, etc.),
Les dommages dus aux cambriolages ou aux tentatives d’effraction (d’où la nécessité pour le locataire de détenir une assurance multirisque habitation).

D’autres types de détériorations immobilières sont à la charge du propriétaire bailleur :

La vétusté, due au vieillissement naturel des éléments en cas d’utilisation normale (usure des peintures, des revêtements de sol, etc.),
Les détériorations causées par les cas de force majeure (catastrophe climatique, évènement climatique exceptionnel).

Comment procéder en cas de détérioration immobilière causée par le locataire ?

Au cours de l’état des lieux de sortie du locataire ou après son départ « à la cloche de bois », vous constatez des détériorations immobilières dans le logement. La procédure à suivre pour recouvrer les sommes dues par le locataire et remettre en état le logement diffère selon la couverture d’assurance.

La procédure en l’absence de garantie détérioration immobilière

Lorsque le propriétaire bailleur loue son bien en direct ou par le biais d’une agence immobilière, il y a 90 % de chances que celui‑ci ne soit pas assuré par une assurance détérioration immobilière, selon le rapport Nogal.

Dans ce cas, le bailleur a très peu de moyens pour recouvrer les sommes nécessaires à la remise en état du logement :

La retenue du montant du dépôt de garantie versé par le locataire, qui correspond seulement à un ou deux mois de loyer hors charges.
La sollicitation de devis d’entreprises pour chiffrer la remise en état du logement (déduction faite de la vétusté).
La mise en demeure par huissier du locataire pour qu’il règle le montant des réparations lorsqu’il dépasse le montant du dépôt de garantie.
La demande au conciliateur de justice, en cas de refus ou d’absence de réponse du locataire pour mettre fin au litige de façon amiable.

La requête au tribunal d’instance compétent pour obtenir réparation du préjudice.

Selon les chiffres du gouvernement, la durée d’une procédure en justice pour impayé était en moyenne de 15,3 mois en 2019.

La procédure en présence de garantie dégradation immobilière

En souscrivant une garantie des loyers impayés (GLI), les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une couverture contre la détérioration immobilière lorsqu’elle est causée par le locataire.

Moyennant le versement de cotisations mensuelles, le contrat d’assurance GLI permet :

De s’assurer contre les détériorations immobilières (montant plafonné par sinistre déclaré) sur la base de devis d’entreprises.
De couvrir la perte de loyers durant la vacance locative subie pour la réalisation des travaux de remise en état du logement.
De bénéficier d’une protection juridique pour la résolution à l’amiable ou en cas de procédure judiciaire (prise en charge financière des frais de justice).

Pour cela, il suffit de déclarer le sinistre auprès de son assurance GLI et de mettre en jeu la garantie détérioration immobilière souscrite. Ensuite, c’est l’assurance qui gère l’ensemble des démarches jusqu’à la résolution du sinistre.

Combien coûte une garantie détérioration immobilière ?

Les garanties détériorations immobilières incluses dans les contrats GLI présentent de nombreux avantages. Pourtant, seuls 10 % des propriétaires privés les souscrivent.

Le coût de ce type d’assurance est largement rentabilisé quand on connaît le risque financier que représente la dégradation du bien pour le bailleur. En cas de grosses détériorations, le montant des réparations peut facilement atteindre 5 000 à 10 000 € dans un logement. Pour souscrire une assurance GLI, le bailleur devra débourser entre 2,5 et 5 % du loyer annuel charges comprises. Par exemple, pour un loyer de 800 euros, cela représente entre 240 et 480 € de cotisations. Ce montant dû à l’assurance est également 100 % déductible des revenus fonciers, ce qui en fait une opération neutre pour le bailleur.

Louer en toute sérénité ?
Découvrez la GLI Galian

À retenir

La détérioration immobilière :

Peut toucher chaque propriétaire au cours de sa vie de bailleur,
Peut remettre en cause la rentabilité d’un investissement immobilier,
Est couverte par l’assurance GLI, c’est d’ailleurs le meilleur moyen de s’en prémunir.