La garantie financière est-elle obligatoire pour une agence immobilière ?
De par leur rôle d’intermédiaire, les agences immobilières sont soumises à de nombreuses obligations légales. La souscription d’une garantie financière est l’une d’entre elles, au même titre que la détention d’une carte professionnelle. Cette garantie sert à protéger financièrement toutes les parties prenantes d’une transaction immobilière.
Dans le cadre de son mandat, l’agent immobilier peut détenir des fonds pour le compte de son client. L’absence de garantie financière exposerait le client ainsi que le professionnel à assumer la perte en capital.
Pour s’en prémunir, les contrats de garantie financière ont pour rôle de sécuriser les transactions immobilières et rassurer la clientèle. La garantie financière est-elle obligatoire ? Est-il possible de s’en passer ? Notre guide pour tout savoir
Sommaire
1. La garantie financière, qu’est-ce que c’est ?
2. La garantie financière est-elle obligatoire pour une agence immobilière ?
3. Y a-t-il des exceptions à l’obligation de garantie financière ?
4. Quelles sont les sanctions en cas de non-souscription d’une garantie financière ?
5. Quelles sont les autres obligations des agences immobilières ?
La garantie financière, qu’est-ce que c’est ?
Une transaction immobilière implique généralement un transfert d’argent. Qu’il s’agisse d’une vente ou d’un achat, les fonds transitent par l’agent immobilier mandaté par son client.
En cas de défaillance ou d’insolvabilité de l’agence immobilière, la garantie financière intervient pour protéger les parties prenantes.
Comme les activités des agences immobilières ne se limitent pas à la transaction, la garantie financière vient également couvrir :
● Les activités de gestion locative (perception des loyers et versement au propriétaire),
● La détention des dépôts de garantie (communément appelé caution, versée par les locataires),
● Les syndics de copropriété pour les fonds détenus pour le compte du syndicat.
Les sommes en jeu étant importantes, les agences immobilières doivent détenir une garantie financière spécifique par activité exercée. Il en existe deux sortes :
● La garantie financière avec maniement de fonds. Elle doit être au minimum de 110 000 euros lorsque le professionnel perçoit des fonds. Ce plafond est réduit à 30 000 euros pour les deux premières années d’exercice.
● La garantie financière sans maniement de fonds lorsque le professionnel ne perçoit aucune somme d’argent pour le compte du mandant. Dans ce cas, la garantie financière ne permet de couvrir que l’utilisation frauduleuse des fonds du client (détournement, malversation, etc.).
La garantie financière est-elle obligatoire pour une agence immobilière ?
La réglementation qui encadre l’exercice de l’activité d’agent immobilier est issue de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970. Cette loi Hoguet fixe l’obligation de souscrire une garantie financière pour les professionnels de l’immobilier qui gèrent des fonds.
Tout au long de l’exercice de son activité, l’agence immobilière doit être en mesure d’attester de la détention de cette garantie. De plus, l’attestation doit être affichée dans les locaux de l’agence, de façon qu’elle soit visible par la clientèle.
Y a-t-il des exceptions à l’obligation de garantie financière ?
En 2010, un décret est venu modifier les dispositions prévues à la loi Hoguet concernant l’obligation de garantie financière. Le décret 2010-1707 donne la possibilité aux agences immobilières qui n’encaissent pas de fonds, de se passer de garantie financière.
Pour bénéficier de cette dispense, l’agence immobilière concernée doit respecter un certain formalisme :
● Attester sur l’honneur et par écrit, qu’elle ne détient pas de fonds et qu’elle n’a pas l’intention d’en détenir (quelle que soit leur nature),
● Afficher dans ses locaux le fait qu’elle ne détient pas de garantie financière, pour une parfaite transparence.
Quelles sont les sanctions en cas de non-souscription d’une garantie financière ?
Depuis la loi n°2014-366 dite loi Alur, les conditions d’octroi de la carte professionnelle ont évolué.
À défaut de souscription ou de présentation de l’attestation de garantie financière en cours de validité, l’agence immobilière ne peut demander ou renouveler sa carte professionnelle.
Celle-ci est indispensable pour exercer toute activité immobilière. C’est la garantie que l’agent immobilier dispose de toutes les qualifications, formations et assurances nécessaires pour mener à bien ses missions. Plusieurs cartes professionnelles existent :
● La carte S pour les syndics de copropriété,
● La carte G pour la gestion locative immobilière,
● La carte T pour les transactions immobilières.
À défaut de carte professionnelle, l’agent immobilier s’expose à des sanctions pénales :
● 6 ans d’emprisonnement,
● 7 500 € d’amende.
Quelles sont les autres obligations des agences immobilières ?
En plus de la garantie financière et de la carte professionnelle, les agences immobilières doivent détenir une assurance responsabilité civile professionnelle. Celle-ci protège le professionnel des préjudices causés durant l’exercice de son activité.
Tout agent immobilier est tenu à trois obligations. En cas de défaillance, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée :
● L’obligation de moyens : l’agence immobilière doit tout mettre en œuvre pour mener à bien le mandat confié par son client.
● L’obligation de résultat implique qu’en cas d’une vente, l’agent immobilier s’assure par exemple que le vendeur est propriétaire du bien concerné.
● Le devoir de conseil consiste à faire preuve de transparence et d’honnêteté envers sa clientèle.
En cas de litige avec son agent immobilier, le client lésé peut engager une procédure judiciaire. Dans ce cas, le professionnel est protégé par son assurance responsabilité civile professionnelle qui couvre :
● Les frais de procédure,
● Les dommages et intérêts éventuels.
La responsabilité civile professionnelle de l’agent peut également être engagée dans les actes du quotidien. C’est notamment le cas lorsqu’il endommage un bien durant une visite, son assurance permet d’indemniser son propriétaire.
Enfin, la détention de fonds par l’agent immobilier est encadrée par le formalisme suivant :
● Consigner dans un registre l’ensemble des versements effectués,
● Fournir un reçu pour toute somme encaissée,
● Percevoir les fonds sur un compte dédié.
À retenir
Vous pensez être incollable sur la garantie financière ? Cette obligation qui pèse sur les agences est un gage de sécurité fondamental dans le bon déroulement de toute activité immobilière :
● La souscription de la garantie financière est indispensable pour demander ou renouveler sa carte professionnelle.
● Elle sécurise les clients et leur donne confiance en l’agent immobilier car en cas de défaillance, la garantie prend le relais.
● Bien que fréquemment souscrites ensemble, la garantie financière et l’assurance responsabilité civile professionnelle ne couvrent pas les mêmes risques.
