Vacance locative : comment bien la gérer ?
La vacance locative est redoutée par les propriétaires. Et pour cause : l’absence de locataire occupant peut menacer le rendement de n’importe quel investissement immobilier. Il existe de nombreux moyens d’anticiper ce phénomène souvent inévitable, de le réduire ou de s’assurer contre ses effets négatifs. Découvrez ici comment mieux gérer la vacance locative et sécuriser les revenus locatifs de vos clients.
Sommaire
I - Les enjeux de la vacance locative
Définition : qu’est-ce que la vacance locative ?
Risques liés à la vacance locative
II- 6 moyens de réduire la vacance locative
1- Publier une annonce immobilière plus attractive (photos, visite 3D…)
2- Baisser le montant du loyer
3- Scinder un logement en plusieurs lots
4- Fidéliser les locataires
5- Réaliser des travaux en cours de bail
6- Faire un pré-état des lieux
III - Comment anticiper et gérer la vacance locative ?
Budgéter la vacance locative dès le début
Souscrire une assurance vacance locative
I - Les enjeux de la vacance locative
Définition : qu’est-ce que la vacance locative ?
Selon l’Insee, la vacance locative correspond à un logement à la fois inoccupé et proposé à la location. La vacance locative, c’est donc l’absence de locataire dans un logement alors qu’il est sur le marché. Comme les loyers impayés, c’est une perte nette de revenus locatifs qui affecte les propriétaires bailleurs pendant une période qui peut se prolonger. Il existe plusieurs types de vacance locative :
- Lorsqu’un bien vient d’être mis sur le marché,
- Lorsqu’un locataire occupant vient de donner son congé,
- Lorsqu’un bien est en travaux après le départ d’un locataire.
Attention, il ne faut pas confondre vacance et carence locative. Ce dernier terme concerne les logements neufs en attente de leur tout premier locataire.
Risques liés à la vacance locative
Il est normal d’avoir un minimum de vacance locative entre deux locataires, ou si des travaux sont entrepris après la fin d’un bail. Cela dit, il faut éviter à tout prix qu’elle se prolonge au-delà du raisonnable. En plus de la perte de revenu, elle comporte de nombreux autres risques pour un logement. Il est important que le propriétaire qui loue un bien en soit informé afin qu’il prenne les bonnes décisions en matière de gestion de vacance locative.
Une vacance locative prolongée entraîne les risques suivants :
- Perte de revenus locatifs,
- Frais à perte : taxe foncière, charges de copropriété…,
- Risque de dégradation du bien : il n’y a plus personne pour aérer le logement, signaler un dégât des eaux, un équipement défectueux, etc.,
- Risque de vol : si vous avez des meubles ou des équipements de valeur,
- Risque d’occupation illégale : si des squatteurs investissent un bien en l’absence d’occupant,
- Perte d’avantages fiscaux : en loi Pinel, une vacance de plus de 12 mois entraîne l’annulation des réductions d’impôts.
II - 6 moyens de lutter contre la vacance locative
1- Publier une annonce immobilière plus attractive (photos, visite 3D…)
Premier conseil pour gérer la vacance locative : rendre son annonce immobilière plus attractive. D’après cette étude du site Seloger.com, il faut en moyenne 41 jours pour trouver le locataire d’un studio (et 54 jours pour un T4). Vous pouvez réduire ce délai en rendant votre annonce plus engageante grâce aux images.
Des photos de qualité professionnelle sont déterminantes pour attirer les futurs locataires. Un plan du bien en 2D ou en 3D est également un avantage. Surtout, une visite virtuelle en 3D est fortement conseillée. Elle attirera l’attention sur votre annonce. De plus, elle agit comme un premier filtre et vous permet d’être contacté par des personnes vraiment intéressées par l’annonce, ce qui facilite une location plus rapide.
2- Baisser le montant du loyer
Un montant de loyer trop élevé peut suffire à expliquer une vacance locative anormale. C’est tout l’intérêt de faire appel à un agent immobilier : il est là pour concilier les aspirations du propriétaire et la réalité du marché locatif. Si un logement ne trouve pas preneur, baisser son loyer peut attirer beaucoup plus de potentiels occupants.
3- Scinder un logement en plusieurs lots
La durée pour trouver un locataire varie énormément suivant le nombre de pièces du logement. Toujours selon Seloger.com, le délai pour trouver un locataire à Paris est de 19 jours pour un studio. Dans la même ville, ce délai passe à 33 jours pour un 4 pièces, et à 37 jours pour un 5 pièces !
Changer la configuration d’un logement est un bon moyen de gérer la vacance locative. Les studios et les 2 pièces sont toujours plus rapides à louer que les appartements de grande taille. Les propriétaires peuvent donc privilégier ce type de bien au moment d’acheter. S’ils ne souhaitent pas de colocation, ils peuvent aussi scinder un grand appartement en plusieurs lots afin de réduire le délai de vacance.
4- Fidéliser les locataires
Fidéliser les locataires tient parfois à peu de choses ! Une gestion locative réactive et compréhensive suffit souvent à faire en sorte que les occupants restent plus longtemps. Un bon entretien du logement (au-delà des strictes obligations légales) est à même de diminuer la rotation des occupants. Proposer des équipements de qualité peut être une bonne tactique pour inciter les locataires à rester plus longtemps et sécuriser ses revenus locatifs tout en valorisant son bien.
5- Réaliser des travaux en cours de bail
De nombreux travaux sont à la charge du propriétaire (mise aux normes, maintien en bon état, sortie de passoire thermique, etc.). Ces travaux peuvent être réalisés en cours de bail.
Le locataire ne peut s’y opposer si ces travaux sont de nature urgente, ou s’ils concernent :
- L’entretien du logement,
- Sa rénovation énergétique,
- La décence du logement,
- L’amélioration des parties communes.
Si les travaux durent jusqu’à 21 jours, le propriétaire n’est pas tenu de dédommager le locataire occupant. En revanche, au-delà de 21 jours, il y a obligation de compenser les nuisances par une baisse de loyer. Dans tous les cas, les propriétaires ont tout intérêt à réaliser ces travaux en cours de bail plutôt qu’entre deux occupations afin de réduire la vacance locative du logement.
6- Faire un pré-état des lieux
Le pré-état des lieux permet souvent d’éviter la remise en état incomplète d’un bien lors de sa restitution. Cette visite préliminaire cadre les travaux à réaliser et fait en sorte que le logement soit conforme lors de l’état des lieux de sortie. Ainsi, vous ne perdez pas de temps en allers-retours, en litiges et en travaux de remise en état à l’issue du bail. Cela permet de relouer le bien plus rapidement – réduisant d’autant la période de vacance locative. Le pré-état des lieux est particulièrement recommandé pour certains profils de locataires (étudiants qui louent leur premier bien, colocations, fin de bail après de nombreuses années d’occupation).
III - Comment anticiper et gérer la vacance locative ?
Même en appliquant ces conseils, une certaine mesure de vacance locative est incompressible. Voici deux méthodes pour mieux anticiper cet aléa et envisager sa rentabilité locative au plus près d’un taux fixe.
Budgéter la vacance locative dès le début
En l’absence de conditions particulières, la vacance locative est prédictible. L’agence immobilière peut en effet estimer la durée moyenne d’occupation et de vacance entre deux baux en fonction du marché locatif local, du type de bien, de son état d’entretien, du profil de locataire recherché ou du prix du loyer. Estimer la vacance locative permet de l’intégrer à ses calculs de rentabilité locative. Cela donne plus de visibilité sur la rentabilité réelle de l’investissement et évite les mauvaises surprises.
Souscrire une assurance vacance locative
Complément de l’assurance loyers impayés, la garantie vacance locative est souscrite par de plus en plus de bailleurs. Elle implique le paiement d’une prime mensuelle, calculée en pourcentage du loyer. En contrepartie, le propriétaire est indemnisé si son logement ne trouve pas d’occupant (après un éventuel délai de carence).
Ce qu’il faut retenir :
- Une vacance locative prolongée entraîne une perte de revenus pour un propriétaire, mais aussi des risques pour le bien (dégradation, occupation illégale…).
- Il existe de nombreuses mesures pour la réduire : scinder son bien, baisser le loyer, réaliser les travaux en cours de bail ou encore faire un pré-état des lieux.
- Le propriétaire peut souscrire à une garantie vacance locative pour être indemnisé si son bien reste inoccupé trop longtemps.
