Sélection d’un dossier locataire : comment sécuriser cette étape ?

Pour protéger leurs mandants des impayés de loyers, les professionnels de l’immobilier ont une responsabilité importante lors de la sélection du dossier locataire. Solvabilité, fiabilité des documents fournis, vérifications diverses : quels sont les enjeux ?

SOMMAIRE

• Éviter les loyers impayés dans un contexte de crise
• Sécuriser le propriétaire bailleur
• Vérifier la solvabilité d’un candidat à la location
• Justificatifs, documents : gare à la fraude !
• La garantie loyer impayé : l’ultime rempart

Éviter les loyers impayés dans un contexte de crise

Crise énergétique, inflation… Depuis deux ans, les revenus des Français sont mis à rude épreuve. Dans ce contexte, les professionnels de l’immobilier chargés de trouver des locataires pour leurs mandats ont un rôle essentiel. Ils doivent sécuriser au maximum cette étape cruciale en faisant le bon choix. Objectif principal : éviter les impayés en optant pour des profils fiables.

Sécuriser le propriétaire bailleur

Les difficultés que peuvent rencontrer certains locataires n’ont pas échappé aux propriétaires qui louent leur logement. Ils sont de plus en plus inquiets concernant leur investissement locatif. Une étude du groupe BPCE, publiée en juin 2022, apporte de précieuses indications en ce sens.

L’Observatoire BPCE a ainsi interrogé 2 050 Français et 446 bailleurs privés. 62 % sont des investisseurs locatifs et 31 % ont un crédit immobilier en cours de remboursement. Avec leur logement en location, 20 % des propriétaires bailleurs souhaitent s’assurer un revenu à la retraite, 14 % se constituer un patrimoine et développer leur capital.

Pour eux, la fiabilité d’un locataire est donc cruciale. D’autant que la location représente une source d’inquiétude non négligeable. 21 % des bailleurs privés voient les difficultés avec les locataires (impayés, nuisances, dégradations) comme le principal risque lié à l'investissement locatif. Aux agents immobiliers, donc, de leur apporter des gages de réassurance dès l’étape de la sélection du locataire.

Vérifier la solvabilité d’un candidat à la location

On comprend aisément que dans un contexte de crise et face aux inquiétudes de bailleurs privés, la solvabilité d’un candidat à la location soit primordiale. Il convient de s’assurer que la personne qui souhaite louer un logement soit en mesure de supporter la charge que représente un loyer, en adéquation avec ses revenus. Le taux d’effort, c’est-à-dire le ratio entre les revenus des locataires et le montant du loyer, va donc devoir être étudié à la loupe. Ce ratio doit être généralement compris entre 30 et 33 %. Et pour vérifier la solvabilité d’un candidat ou d’une candidate, le professionnel de l’immobilier va donc scruter les justificatifs de revenus et les pièces du dossier de location. Pour les personnes salariées, il s’agit des documents d’identité, des bulletins de salaire, de l’avis d’imposition, du contrat de travail, des dernières quittances de loyer (le cas échéant).

Justificatifs, documents : gare à la fraude !

Mais l’existence de ces pièces dans le dossier n’est pas une fin en soi… En effet, la fraude documentaire est un phénomène auquel une agence immobilière peut être confrontée. Le service agrément de Galian, qui traite 2 500 dossiers par mois, refuse 20 % des dossiers pour faux documents. Un pourcentage non négligeable.

Même si les professionnels ne conservent que la copie des différents documents, ils peuvent demander à consulter les originaux avant la signature du bail. Ils tenteront de débusquer certaines incohérences (entre les bulletins de salaire et l’avis d’imposition par exemple) ou tentatives de falsification grossière.

Il est également légal de contacter l’employeur figurant sur les fiches de paie présentées afin de s’assurer de l’exactitude des informations livrées par le futur locataire. Enfin, l’administration fiscale a mis en place un portail web permettant de vérifier rapidement que l’avis d’imposition figurant dans le dossier est bien le bon. Il suffit de renseigner le numéro fiscal et la référence de l’avis pour voir si la personne qui cherche un logement n’a pas truqué ces éléments.

La garantie loyer impayé : l’ultime rempart

Hélas, malgré la vérification rigoureuse des dossiers de location entreprise par les professionnels de l’immobilier, le risque zéro n’existe pas en matière d’impayés. La souscription d’une garantie loyer impayé s’avère très intéressante pour les propriétaires bailleurs.

Et pour faciliter la tâche des agents pour leurs mandants, le service agrément de Galian, entièrement dématérialisé, étudie le dossier d’un locataire en moins de 24 h. Il suffit de déposer les pièces du dossier dans l’espace dédié. Le service va ensuite vérifier sa complétude et le ratio de solvabilité, puis contrôler certains points en contactant par exemple les employeurs, certains établissements administratifs, les écoles pour les étudiants, etc. Pratique pour les agents, extrêmement sécurisant pour leurs mandants.

Ce qu’il faut retenir :

• Les impayés de loyers progressent dans un contexte de crise.
• Les propriétaires bailleurs s’inquiètent pour leur investissement.
• Les agents immobiliers sécurisent les dossiers en vérifiant la solvabilité et la fiabilité des documents et des justificatifs des candidats à la location.
• La garantie loyer impayé est une excellente protection pour les mandants.