Entre impératif écologique et accès au logement, l’immobilier pris en étau ?
Entre impératif écologique et accès au logement, l’immobilier pris en étau ?
Depuis quelques années, les réglementations se renforcent sur le plan environnemental pour les entreprises françaises, y compris celles du secteur immobilier. Une nouvelle donne à prendre en compte pour les professionnels du domaine, pour la bonne cause : rénover les passoires thermiques, et construire durablement des logements moins polluants et énergivores pour réduire l’impact des bâtiments sur la planète. Problème : les acteurs du secteur se retrouvent pris en étau entre la demande d’accès au logement et les impératifs écologiques… Comment, alors, peuvent-ils tirer leur épingle du jeu ?
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La France met les bouchées doubles pour un immobilier plus durable
Selon les chiffres relayés par le gouvernement, le secteur du bâtiment est responsable d’environ un quart des émissions françaises de gaz à effet de serre, et représente 43 % de la consommation d’énergie nationale. Dans un contexte d’urgence climatique, de nouvelles lois et de nouvelles normes ont vu le jour afin de réduire cet impact, en vue d’atteindre l’objectif de neutralité carbone à l’horizon 2050.
Avec, entre autres :
- La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, avec l’interdiction progressive de location des passoires énergétiques et la démarche zéro artificialisation nette (ZAN),
- La RE 2020, avec le passage d’une réglementation thermique à une réglementation environnementale pour des constructions plus responsables,
- La refonte du diagnostic de performance énergétique (DPE) en juillet 2021, pour mieux tenir compte des enjeux climatiques.
Valeur verte, catastrophes naturelles… le marché immobilier face à de nouveaux enjeux
La filière doit également s’adapter aux conséquences du réchauffement climatique. En 2022, la facture des catastrophes naturelles est estimée à 10 milliards d’euros. Du jamais vu depuis 1999 ! Inondations, tempêtes, orages de grêle… les phénomènes climatiques extrêmes sont plus intenses et fréquents, en particulier les épisodes de sécheresse. Ces aléas soulèvent de sérieux enjeux en matière de construction, de rénovation et d’usage des bâtiments, et rebattent les cartes quant aux décisions d’investissement dans la pierre.
Tout comme la notion de valeur verte : la performance énergétique d’un logement influe sur le prix de vente, et devient un critère d’achat clé, au même titre que la présence d’un extérieur ou l’emplacement. De A à G, les 7 lettres du DPE pèsent dans la balance, et pas uniquement côté acquéreur ou vendeur. En effet, l’étiquette énergétique est aussi devenue un motif de refus de prêt de la part des banques, depuis la réforme de l’outil en 2021 et l’interdiction de location des logements mal notés sur le DPE.
Obligations écologiques et accès au logement : un défi pour le secteur immobilier
Mais si les professionnels de l’immobilier tirent la sonnette d’alarme, c’est aussi parce que la demande de logements augmente, tandis que les autorités freinent la délivrance de permis de construire. En effet, la Fédération française de bâtiment (FFB) estime que leur nombre devrait chuter de 21,3 % en 2023. Paradoxalement, certaines villes comme Marseille ou Paris voient leurs logements sous-occupés, conduisant les maires à majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Une surtaxe qui pourrait d’ailleurs concerner 4 000 communes supplémentaires avec la loi de finances pour 2023.
Malgré ces incompatibilités, les promoteurs immobiliers peuvent se rassurer : les Français ne sont pas près de renoncer au modèle de la maison individuelle. D’autant que des aides sont disponibles pour accéder à la propriété. En outre, les projets faisant preuve d’exemplarité environnementale pourraient donner droit à un bonus de constructibilité et à une dérogation de hauteur. De quoi encourager la création d’écohabitats avec des matériaux durables !
Enfin, les bailleurs peuvent souffler : la réduction d’impôts accordée par la loi Pinel est prolongée jusqu’en 2024. Même si les taux deviennent désormais dégressifs avec le dispositif Pinel+, l’investissement locatif reste pour l’heure soutenu par l’État, que cela soit dans le neuf, ou dans un appartement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation.
Tous les secteurs d’activité doivent aujourd’hui composer avec les ambitions européennes et françaises liées à l’écologie et à l’énergie. L’enjeu pour les professionnels de l’immobilier : anticiper les contraintes réglementaires et œuvrer à la résilience des bâtiments.
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