ADB : quelle est la procédure en cas de loyers impayés ?

Vos propriétaires-bailleurs subissent des impayés de loyer ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Comment accompagner vos clients face aux différents risques locatifs et comment les convaincre d’opter pour une assurance des loyers impayés ? On vous explique !
 

Sommaire
Quelles sont les démarches à suivre en cas de loyers impayés ?
ADB : comment protéger vos clients des risques locatifs ?
3 astuces pour convaincre vos propriétaires-bailleurs d’avoir une GLI 
En résumé

Quelles sont les démarches à suivre en cas de loyers impayés ?

Si votre locataire rencontre des difficultés passagères pour régler son loyer, vous pouvez dans un premier temps, avant de lancer une procédure, essayer de trouver un accord avec lui afin qu’il s’acquitte de sa dette.

En effet, un locataire peut avoir été un bon payeur jusqu’au moment où il rencontre des difficultés, liées par exemple à la perte de son emploi ou à un divorce, et se retrouver ainsi en situation d’impayé. Si vous avez toujours entretenu de bonnes relations avec lui, alors vous pouvez résoudre la situation à l’amiable.

En revanche, si les impayés sont récurrents, que le locataire ne répond pas à vos relances lui rappelant son obligation de payer son loyer et ses charges, alors il existe une procédure en cas de loyer impayé à suivre.

1. Faire appel à un conciliateur de justice pour le recouvrement

Vous constatez des retards de paiement de la part de votre locataire qui ne vous répond pas ?

Après avoir envoyé une lettre simple, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, vous pouvez solliciter l’aide d’un médiateur civil ou d’un conciliateur de justice pour lancer une procédure de recouvrement.

Ce professionnel va entrer en contact avec le locataire, et ce, afin d’essayer d’obtenir un accord pour le règlement de la somme impayée. Il pourra par exemple mettre en place un échéancier de paiement.

Faire appel à ce professionnel fait partie des démarches obligatoires pour enclencher la suite des procédures, notamment la résiliation du bail (pour les dettes inférieures ou égales à 5 000 euros).

2. Résilier le bail du locataire

Si votre bail contient une clause résolutoire, vous pouvez faire délivrer un commandement de payer à votre locataire, par le biais d’un commissaire de justice (précédemment nommé huissier de justice).

Ce document doit comporter une liste précise d’informations et notamment : le décompte de la dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le délai accordé pour le règlement de la dette, etc.

Une fois ce commandement reçu, le locataire a un délai de six semaines pour régler sa dette. Si au bout des six semaines, il n’a rien remboursé, alors vous pouvez l’assigner au tribunal via un commissaire de justice.

À l’inverse, si le locataire a payé sa dette ou s’il a accepté un étalement du remboursement, alors il peut demeurer dans le logement et le bail ne sera pas résilié.

C’est quoi la clause résolutoire ?

Il s’agit d’une clause qui permet la résiliation du bail d’un locataire en cas de manquement à ses obligations comme des troubles de voisinage constatés par un juge, des impayés de loyers et de charges, etc.

3. Demander l’expulsion du locataire

Si, malgré l’intervention d’un commissaire de justice, votre locataire n’a pas payé sa dette ou convenu d’un étalement de cette dernière au bout des six semaines, alors vous pouvez le faire assigner au tribunal et demander son expulsion.

Le juge pourra ordonner soit :
1. La mise en place d’un échéancier de remboursement de la dette : pour cela le locataire doit avoir repris le paiement de son loyer courant intégralement avant l’audience. Il doit aussi être en capacité de rembourser sa dette.
2. La délivrance d’un commandement de quitter les lieux : si les conditions précédemment citées ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion du logement.

Là encore, c’est au commissaire de justice de signifier la décision du juge et de délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire.

Le locataire a ensuite un délai de deux mois pour quitter le logement, sauf décision contraire du juge (réduction ou suppression de ce délai légal).

Si à l’issue de ce délai, le locataire n’a pas quitté les lieux, alors le commissaire de justice procédera à son expulsion.

ADB : comment protéger vos clients des risques locatifs ?

Comme vous avez pu le constater, les démarches à suivre en cas de loyers impayés sont complexes et peuvent s’avérer chronophages.

Pour mieux protéger vos clients, proposez-leur de souscrire à la Garantie des Loyers Impayés GALIAN.

Cette assurance leur assure une couverture contre :
· les loyers impayés,
· les détériorations immobilières,
· les litiges,
· le squat,
· la vacance locative (en option).

En tant qu’administrateur de biens (ADB), votre rôle est de conseiller vos bailleurs afin qu’ils puissent percevoir leurs revenus locatifs en toute tranquillité et préserver leur bien immobilier.

Vous devez les aider à mettre en place les meilleures solutions pour les prémunir des dégradations, de l’occupation illégale ou de tout autre risque locatif.

En effet, les garants physiques ne sont plus la meilleure solution pour protéger un bien immobilier des principaux risques locatifs. 

Pourquoi ? Tout simplement parce qu’une caution peut subir un accident de la vie, comme un divorce ou la perte de son travail, et ne plus pouvoir honorer ses obligations.

Vous vous retrouvez alors sans solution à proposer à vos clients.

3 astuces pour convaincre vos propriétaires-bailleurs d’avoir une GLI

Vous ne savez pas comment promouvoir la GLI auprès de vos clients ? Vous avez du mal à les convaincre de son utilité ?

Voici trois arguments qui feront mouche :
1. La GLI est 100 % déductible de leurs revenus fonciers.
2. Les frais de gestion locative, eux aussi, sont déductibles de leurs revenus fonciers, au titre des frais d’administration et de gestion du bien.
3. Leur bien immobilier est protégé contre les principaux risques locatifs mentionnés plus haut.

Bien entendu, souscrire une assurance des loyers impayés permet aussi à vos propriétaires-bailleurs de bénéficier d’une certaine sérénité. En effet, en cas de litige avec leurs locataires ou colocataires, ils n’ont rien à gérer : c’est vous, administrateur de biens qui êtes là pour les accompagner.

Une GLI leur permet surtout de sécuriser leurs revenus locatifs.

Vos clients sont ainsi plus sereins tant sur le plan psychologique que financier, et savent que leur investissement locatif est entre de bonnes mains… les vôtres !

En résumé

Quelle est l’utilité d’une assurance des loyers impayés ?

Elle protège votre bien immobilier des risques locatifs, notamment en situation d’impayé de loyers. Elle vous permet aussi de sécuriser vos revenus locatifs.

Garant physique ou GLI : que faut-il choisir ?

Si vous souhaitez souscrire une assurance pour votre bien en location, préférez la GLI (ou Garantie des Loyers Impayés). Il s’agit d’une solution fiable, à l’inverse d’un garant physique qui peut subir un accident de la vie et ne plus être en mesure d’honorer son rôle de caution.

Quels risques locatifs couvrent la GLI GALIAN ?

Le contrat d’assurance GLI de GALIAN vous offre une couverture contre : les loyers impayés, les dégradations immobilières, les litiges, l’occupation illégale du bien et la vacance locative (proposée en option).

Quelle procédure en cas de loyer impayé ?

Si le locataire ne répond pas à vos courriers, vous pouvez faire appel à un médiateur civil ou à un conciliateur de justice pour le recouvrement de la dette. Si aucune solution n’est trouvée, l’intervention d’un commissaire de justice sera nécessaire pour demander la résiliation du bail d’habitation et lancer notamment une procédure d’expulsion (clause résolutoire).

Quelle sanction pour loyer impayé ?

En cas de défaut de règlement, un locataire peut voir son bail résilié et une procédure d’expulsion enclenchée par un commissaire de justice.