Bien immobilier mis en location : quels frais peut-on déduire de l’impôt sur le revenu ?

Être propriétaire d’un logement en location implique plusieurs dépenses fixes (comme les assurances de prêt et primes diverses) ou ponctuelles (par exemple la réalisation de travaux dans l’habitation). Bonne nouvelle, plusieurs de ces charges sont déductibles de l’impôt sur les revenus fonciers! Tour d’horizon des déductions possibles.

Un régime fiscal qui prend en compte les dépenses

Sur les 37,2 millions de logements que recensait l’Insee en France au 1er janvier 2021, 30,2 millions d’entre eux étaient utilisés comme résidence principale. Parmi eux, 23 % étaient détenus par des bailleurs privés, et donc mis en location. En réalisant un achat immobilier, ces derniers se constituent bien souvent un patrimoine et un revenu complémentaire. Mais pour ces propriétaires bailleurs, un investissement locatif rime aussi avec coûts fixes ; selon le baromètre Qualitel-Ipsos publié en octobre 2022, 11 % des propriétaires placent les charges et les dépenses liées à l’habitation dans leur top 5 des désagréments.

Toutefois, certains frais sont déductibles du revenu foncier, c’est-à-dire du montant des loyers perçus pour la location d’un bien non meublé, soumis à l’impôt sur le revenu.

Attention ! Il y a une subtilité fiscale à connaître : si les revenus locatifs représentent moins de 15 000 euros par an, le propriétaire bailleur a le choix pour son imposition. Il peut :

- soit opter pour le régime micro-foncier, et bénéficier d’un abattement fiscal automatique de 30 % ;

- soit se tourner vers le régime réel. Dans ce cas seulement, il pourra déduire certaines charges de ses impôts. En revanche, si le montant des loyers perçus est supérieur à 15 000 euros par an, le régime réel s’applique de facto.

Trois primes d’assurance à déduire des revenus fonciers

Première catégorie de charges pouvant être déduites du revenu foncier : les primes d’assurances du bailleur emprunteur.

Cette assurance est généralement la plus coûteuse. Il s’agit de l’assurance de prêt immobilier, bien connue des propriétaires sous le terme d’assurance emprunteur. Elle est exigée par les banques dans le cadre d’un crédit servant à financer un achat immobilier. Précision utile : le contrat d’assurance de prêt n’est déductible des impôts que sur les 10 premières années suivant la souscription. Les intérêts de l'emprunt sont également à déduire.

La seconde assurance déductible concerne l’assurance propriétaire non occupant (ou PNO). Non obligatoire, elle est cependant fortement recommandée pour la protection complémentaire qu’elle apporte. Elle vise à couvrir les propriétaires bailleurs contre différents risques liés à l’habitation destinée à la location, par exemple lors de la vacance d’un logement, lorsque l’assurance des locataires ou celle de la copropriété sont insuffisantes, etc.

Les impayés de loyers faisant partie des risques liés à la location, les contrats d’assurance relatifs à la garantie loyer impayé (qui s’élève généralement entre 2,5 % et 3,5 % du montant TTC des loyers) bénéficient également d’une déduction d’impôt.

Pour bénéficier de ces déductions, les propriétaires doivent reporter ces primes d’assurance sur leur déclaration fiscale annuelle.

Les frais de gestion et d’administration du bien, également déductibles

Louer une habitation implique de nombreuses autres charges qui s’ajoutent aux assurances. Là aussi, certaines dépenses peuvent faire baisser le montant des revenus fonciers d’une déclaration fiscale.

Le bien est mis en location par l’intermédiaire d’une agence ? Ces frais de gestion locative sont déductibles de l’impôt. Du personnel (gardien, gérante d’immeuble, etc.) est présent dans l’immeuble ? Idem. Le logement est en copropriété ? Les charges de maintenance, d’équipement des parties communes de l’immeuble, de travaux feront également chuter le revenu foncier à déclarer à l’administration fiscale. Une procédure est engagée dans le cadre d’un contrat de location ? Les honoraires d’avocat, d’huissier ou de notaire entrent aussi dans le champ de la déduction fiscale.

Sans oublier la taxe foncière (qui incombe au propriétaire d’un logement en location) et certaines dépenses d’administration et de comptabilité liées à l’habitation. Il peut s’agir, par exemple, de frais de secrétariat, de courrier et correspondance divers, d’enregistrement d’un bail et d’un contrat de location.

À prendre en compte également, l’achat de matériel, outillages et petits mobiliers effectué pour l’habitation.

Tous ces éléments mis bout à bout permettent de gagner de précieux euros !

Quels travaux dans l’habitation font baisser les impôts ?

Apporter du confort dans les lieux de vie peut également présenter bien des avantages pour réduire ses revenus fonciers.

Remise en état de l’installation électrique, remplacement de la chaudière ou des canalisations, traitement et protection du bois… sont quelques-uns des travaux de réparation et d'entretien à déduire liés à la location d’un bien. Tout comme les travaux d’amélioration de l’habitation suivants : l’installation d’un chauffage central, d’un ascenseur, de volets électriques, l’ajout d’un digicode, l’installation d’une cuisine équipée, du tout-à-l'égout, d'une antenne collective de télévision, etc.

Les travaux relatifs au chauffage et à l’eau chaude sanitaire, ainsi que les travaux d’isolation sont également pris en compte au moment de calculer sa déduction fiscale. Notez-le : la réalisation des diagnostics immobiliers (dont le DPE, diagnostic de performance énergétique) est déductible aussi.

Attention toutefois : les dépenses liées à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles du revenu foncier. Inutile donc de les faire figurer sur votre déclaration à l’administration fiscale !